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Comprare casa a Miami – Tasse

Acquistare una casa a Miami (o un appartamento a New York): tasse e trattamento fiscale

Comprare casa negli Usa, in particolare a Miami, è sempre più conveniente che farlo in Italia.
I costi accessori sono minori e la redditività del bene maggiore grazie alla solidità dell’economia e ad un Pil sempre in crescita. Si tratta di un investimento facile e con ottime prospettive.
Se hai intenzione di comprare casa a Miami le tasse da pagare sono fattori da tenere in considerazione nella scleta dell’investimento. Quali sono e come agiscono? Il caso dell’acquisto da parte di una persona fisica è la scelta meno costosa soprattutto per investimenti inferiori ai 250.000 dollari.

Il sistema fiscale degli Stati Uniti prevede per i possessori di immobili la Property Tax: essa si aggira intorno all’1-2% e varia non solo da città e città, ma molto spesso da zona a zona. A Miami è intorno all’1,280% da calcolarsi su una base imponibile costituita dal valore commerciale dell’immobile (circa due terzi del valore di mercato); a New York in alcune zone è dello 0,8%, in altre si arriva al 2%.

Collegandoti a questo sito potrai verificare, inserendo gli opportuni parametri, l’aliquota in tempo reale e calcolare l’imposta.
Un onere accessorio obbligatorio di cui dovrai tenere conto nel caso di acquisto in appartamento, sono le HOA (Homeowners Association), in pratica l’equivalente delle spese condominiali in Italia, ma ciò avviene sotto forma di assicurazione per la gestione delle parti comuni di un condominio.
Facoltativa è invece l’assicurazione sull’unità immobiliare, intesa sia come appartamento che come soluzione indipendente.

Tasse sugli immobili posseduti all’estero: l’Ivie

Dando per scontato la tua residenza in Italia, gli adempimenti nei confronti del fisco italiano consistono nel compilare il quadro RW del Modello Unico Persone Fisiche e pagare l’Ivie, Imposta sul valore degli immobili situati all’estero: attualmente è stabilita nella misura dello 0,76% (0,4% se ci stabilisci la residenza) del valore dell’immobile costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, dal valore di mercato del luogo in cui è situata la proprietà. L’Ivie è calcolata in proporzione alla quota e ai mesi di possesso, e il versamento non è dovuto se l’importo dell’imposta è inferiore ai 200 euro.
Per fortuna, il trattato Italia – Usa per evitare la doppia imposizione prevede che tu possa scomputare dall’Ivie l’importo della Property tax pagata negli Stati Uniti.
Essendo la Property Tax Usa quasi sempre superiore all’Ivie, difficilmente sarai a debito d’imposta in Italia.
E nel caso di vendita dell’immobile e della relativa plusvalenza? Se sei un cittadino non residente, devi distinguere la cessione Short Term (entro un anno dall’acquisto) dalla Long Term, per periodi più lunghi. Nel primo caso il reddito conseguito si cumula con altri redditi e viene tassato secondo gli scaglioni di reddito della Income Tax che vanno dal 10% al 39,6%. Nel secondo caso non c’è cumulo con altri redditi e la tassazione varia dallo 0%-15%-20% a seconda della fascia di reddito complessivo del contribuente. L’esenzione dalla tassazione avviene nel caso di cessione di immobili oggetto di residenza del contribuente.
Inoltre, al momento della vendita, il tuo acquirente (poiché non sei cittadino Usa), dovrà trattenerti una somma pari al 10% della transazione a titolo di ritenuta; tale somma sarà da lui versata all’erario Usa e nel caso sia eccedente all’importo che dovrai versare di tasse, ti sarà restituita in sede di dichiarazione dei redditi dall’Irs, l’equivalente della nostra Agenzia delle Entrate. Questo procedimento è lo stabilisce il Firpta, Il Foreign Investment Real Property Act.
Nel caso in cui la proprietà acquistata venga messa a reddito, è dovuta annualmente l’Income Tax nella misura delle aliquote indicate precedentemente. Il vantaggio rilevante, a differenza del sistema fiscale italiano, consiste nel fatto che potrai dedurre dal canone di locazione percepito alcuni costi da indicare analiticamente: le spese condominiali, le riparazioni, spese telefoniche, legali, di viaggio, tasse locali, spese pubblicitarie, interessi passivi, ammortamento del 3,7% annuo del costo di acquisto dell’immobile per i primi 27,5 anni.
Con tutte queste deduzioni il reddito imponibile che ne consegue in genere diventa bassissimo e tassabile nelle prime fasce di reddito, quelle con le aliquote più basse.
In Italia dovrai dichiarare lo stesso reddito da locazione nel modello Unico e seguirne la fattispecie (residente o non residente nell’immobile). Anche qui potrai detrarre dalle eventuali imposte risultanti quelle pagate in Usa.
Questo articolo ovviamente ti fornisce le linee guida sul sistema fiscale dei due Paesi per quanto riguarda gli immobili. Compilando il form, i nostri consulenti potranno fornirti un servizio personalizzato.

Gli investimenti immobiliari in Florida a rendita garantita

Se sei giunto a leggere fin qui, vuol dire che l’idea di comprare casa a Miami ti affascina.

Tuttavia, non essendo semplici agenti immobiliari ma consulenti, vogliamo che la tua scelta sia supportata dai numeri.

Quali?

Oltre quattromila italiani hanno già fatto questa scelta, alcuni recandosi in loco, altri investendo comodamente da casa. Perché? Qual è il motivo per cui tanti connazionali non hanno scelto di investire le loro disponibilità dietro casa?

L’Istat ci fornisce delle cifre, in particolare l’Ipab, l’indice dei prezzi delle abitazioni in Italia, e rivela che “rispetto alla media del 2010, nel 2016 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 14,6% (-2,3% le abitazioni nuove, -19,6% le esistenti).”

Siti autorevoli di agenzie immobiliari a livello nazionale non mostrano certo una situazione migliore, eccetto i classici +0,1% trimestrali che si oppongono ad anni di segni negativi.  In definitiva, possiamo affermare con certezza che non è stato certo un buon affare acquistare immobili in Italia alcuni anni orsono!

Senza annoiarti con altri numeri, basterebbero questi per argomentare l’intera questione.

Inoltre, la tassazione di un immobile non residenziale è rilevante e le aliquote Imu e Tasi, diverse da Comune a Comune, aumentano di anno in anno, gravando parecchio su un bene che ha visto un progressivo deprezzamento nel corso degli anni. Gli enti locali, alla ricerca disperata di risorse, tassano l’unico bene a disposizione dell’80% degli italiani.

E qualora, una volta acquistato l’immobile si decida di locarlo e ci si trovi di fronte ad un inquilino moroso? I tempi della giustizia italiana e le relative spese legali rendono una vera e propria impresa rientrarne in possesso.

Inoltre, il degrado di alcuni quartieri in molte città d’Italia ha permesso il rapido deprezzamento di case, uffici e negozi, anche nei centri storici.

Cosa accade invece a Miami? Lo S&P CoreLogic Case-Shiller Miami Home Price NSA Index, l’indice di riferimento dei valori immobiliari a Miami mostra invece una risalita, nello stesso periodo sopra considerato, da un valore significativo di 144 a 220 (rilevato ad inizio 2017).

Una bolla speculativa pronta ad esplodere come all’epoca dei mutui sub-prime? No, perché come ci dimostra un’altra fonte autorevole (la Camera di Commercio Italiana a Miami), molto poco in questo mercato viene acquistato con mutui di vario genere; questo rende abbastanza improbabile quello che è accaduto anni orsono e cioè che gli investitori immobiliari si trovino costretti a svendere gli immobili facendone i prezzi. Al massimo ci si può aspettare un aggiustamento fisiologico di questi ultimi quando l’offerta di alloggi in costruzione aumenta, in attesa che venga assorbita dal mercato. Ma questo accade in tutti i settori.

Per quanto riguarda la tassazione dell’immobile nello stato della Florida, essa si aggira intorno al 2% del valore e in caso di inquilini non paganti la giustizia Usa in tempi certi (poco più di un mese) costringe gli occupanti ad abbandonare le proprietà.

Se tutto ciò ti ha convinto, compila il form ora con la tua richiesta affinché possiamo proporti alcune soluzioni di investimento.